Факторы определяющие стоимость объектов недвижимости при оценке

При оценке объекта недвижимости (квартира, дом, земельный участок и т.д.) всегда учитывается целый ряд факторов. Считаться с этими факторами оценщик обязан в силу закона (ФЗ 135 “Об оценке”). Также он обязан производить оценку в соответствии с Федеральными стандартами оценки, действующими в России (ФСО 1 -…- ФСО 13).  Далее приведу своего рода “выжимку” из закона и стандартов оценки в части факторов, влияющих на итоговую стоимость объекта недвижимости.

Классификация факторов влияющих на стоимость недвижимости при оценке

В первую очередь их можно условно разделить на три группы:

  • Физические;
  • Правовые;
  • Экономические.

Физические факторы

Если речь идет об оценке квартире, то это прежде всего местоположение, степень развитости инфраструктуры в районе расположения квартиры (наличие поликлиник, школ, торговых центров, парков, водоемов и т.д.).

Если речь идет об оценке земельного участка, то это может быть например: размер участка, его форма, рельеф, наличие подведенных коммуникаций (либо возможность их подведения) и т.д.

Правовые факторы

Это может быть, например, категория земель и разрешенный вид использования (для земельного участка). Также юридическим фактором может являться количество собственников, наличие обременений или судебных споров в отношении объекта недвижимости и т.д. Например на квартиру наложен арест или она находится в собственности города и оценивается для приватизации.

Экономические факторы

Экономическими факторами при оценке могут выступать доходы или расходы, связанные с эксплуатацией объекта недвижимости. Например налог на землю (если речь идет о земельном участке), стоимость содержания или потенциальный доход с аренды (для объекта коммерческой недвижимости). Также экономическим фактором может являть стоимость восстановления или ремонта (если объект нуждается в ремонте или восстановлении).

Внешние факторы

В эту группу может входить: состояние рынка недвижимости в регионе расположения объекта (объем рынка, динамика спроса и предложения, колебания цен и т.д).  Сюда же можно отнести общее состояние экономики (подъем, спад, кризис) и политическую обстановку в государстве.

Отражение в отчете об оценке

Все перечисленные особенности объекта оценки в обязательном порядке отражаются в отчете об оценке и должны быть подтверждены документально. Все документы оценщику обязан предоставить заказчик.

В зависимости от ситуации, цели, вида оценки и объекта оценки, это могут быть справки, выписки, свидетельства, бухгалтерские балансы и т.д.

Все документы предоставляются оценщику в виде копий, заверенных надлежащим образом.

Более того, если требуется, факторы влияющие на стоимость при оценке отражаются в соответствующих разделах договора на оказание оценочных услуг, а также в задании на оценку (приложение к договору).