Допущения и ограничения в работе оценщика

При составлении отчета об оценке, оценщик всегда использует и включает в него определенные допущения и ограничения. Делается это по целому ряду причин о которых и пойдет речь в данной статье.

Основными целями введения в отчет об оценке определенных допущений и ограничений являются:

  1. Обезопасить оценщика от потенциальных жалоб на нарушение оценочного законодательства
  2. Определить круг компетенций оценщика и показать моменты, за которые он “может отвечать” и те за которые он ответственности в случае чего не несет (т.к. они не входят в его компетенцию).

Далее приведу определение допущений и ограничений, сформулированные специалистами Некомерческого партнерства “Саморегулируемая организация оценщиков “Экспертный совет””:

  • допущения — гипотетические суждения Оценщика, повлиявшие на результат оценки. Природа формирования допущений заключена в необходимости освобождения Оценщика от излишней ответственности по тем вопросам, которые находятся за пределами его компетенции, и в информировании Заказчика о существенных обстоятельствах, которые могут повлиять на результаты проводимой оценки;
  • ограничения (ограничительные условия) — пределы применения полученного результата оценки;
  • возможность использования инструмента «допущения и ограничения» для защиты Оценщика установлена ст. 11 135-ФЗ, п.п. «з» п. 17 ФСО №1 и п.п. «г» п. 8 ФСО №3.

Исходя из указанного выше, допущения могут применяться оценщиком в различных ситуациях:

  • при недостатке рыночной информации об объекте оценки;
  • при недостатке технической информации;
  • при недостатке или невозможности получения информации о  правовом статусе объекта оценки (сведения о праве собственности на объект, ограничениях, обременениях и т.д.).
  • при невозможности получения получить заключение от профильного специалиста относительно специфических свойств объекта оценки.

Примеры допущений

Пример 1

Оценка квартиры. Предоставлены технические документы, а также документы о праве собственности. Но документ о праве собственности (например) пятилетней давности.

За эти пять лет правовой статус объекта мог измениться (например могли появиться ограничения или обременения). Но по словам заказчика ничего такого нет.

Оценщик работает с теми данными, которые ему предоставлены.

Поэтому указывает в отчете допущение, что (как утверждает заказчик) никаких ограничений и обременений на квартиру на данный момент не наложено. И указывает это в отчете об оценке. Таким образом он страхует себя от того, что какие то обременения все же выявятся и повлияют на стоимость объекта.

Пример 2

Оценка здания. Представлена старая техническая документация на здание в которой написано, что оно находится в хорошем состоянии. При этом заказчик отказался дополнительно привлекать профильного строительного эксперта для выяснения текущего технического состояния здания.

В этой ситуации оценщик вынужден работать “с тем что есть” но при этом в отчете указывает допущение, что техническая документация рассматривается как актуальная и отражающая действительное состояние здания. Также указывает, что клиент отказался привлекать профильного специалиста и проводить дополнительное исследование.

В итоге, если выяснится что здание имеет дефекты и его стоимость снизится, то всякая ответственность с оценщика снимается так как он (как и должен был в этой ситуации) указал в отчете необходимое в данной ситуации допущение, а также то, что информация полученная от заказчика была неполной.

Таким образом допущения и ограничения, указываемые в отчете об оценке выполняют две основные функции:

Во-первых указывают клиенту и контролирующим органам на факторы, способные повлиять на стоимость оценки (недостаток или неточность информации об объекте и другие  спорные моменты).

Во-вторых, правильно указанные допущения и ограничения страхуют оценщика от потенциальных неприятностей.

Стоимость оценки квартиры для банка (для ипотеки, для закладной, для страховки) в нашей компании: 3000 руб.

С какими банками мы работаем:

Сбербанк Уралсиб
Ак-Барс Центр-инвест
Райффайзен банк Промсвязьбанк
Совкомбанк ДельтаКредит
Банк ВБРР ВТБ

Закажите оценку квартиры для банка в Краснодаре, позвонив нам по телефонам:

8(918)081-08-47

Ждем вашего звонка с 7.00 до 21.00 каждый день – без перерывов и выходных!