Основные подходы и методы оценки недвижимости

методы оценки недвижимостиДля оценки помещений, зданий и сооружений применяются определенные стандарты и способы.

Всего существует 3 самых распространенных подхода: сравнительный, доходный и затратный способы.

В процессе выявления рыночной цены, специалист оценочной компании может использовать любой из этих способов в отдельности или все одновременно. Причем в каждом конкретном случае он самостоятельно определяет какой метод подойдет лучше. Но при этом в итоговом отчете о своей работе он должен обосновать почему выбрал тот или иной подход к определению стоимости.

Сравнительный метод оценки недвижимости

Самым распространенным и применяемым чаще всего, можно назвать сравнительный метод оценки недвижимости.

С помощью него определяется стоимость в процессе сравнения с аналогичными или похожими объектами выставленными на продажу или недавно проданными на местном рынке.

Эта методика основывается на том предположении, что рациональный, адекватный покупатель не заплатит больше, чем стоят на рынке аналогичные объекты.

В процессе определения цены помещения для ипотеки (для банка), оценщики почти всегда используют именно этот способ.

Этапы оценки, производящейся сравнительным методом:

  1. Установление технических и пространственных характеристик объекта (по документам и в процессе осмотра);
  2. Анализ рынка города в котором расположен объект и в частности того его сегмента к которому он относится;
  3. Отбор и анализ нескольких аналогичных объектов для последующего сравнения;
  4. Расчет стоимости с применением ряда коэффициентов и поправок.

Затратный метод оценки недвижимости

Если выражаться простым языком и не лезть в дебри сложных определений, то суть затратного метода оценки недвижимости в том, что объект не может стоить больше чем нужно потратить на то, чтобы заново построить такой же.

Иными словами, в соответствии с данной методикой, квартира, дом или другое строение стоит столько, сколько нужно потратить на то, чтобы построить или восстановить такое же строение за вычетом износа.

Этот вид способ чаще всего применяется при для нежилых зданий, производственных площадей, а также для того, чтобы обосновать строительство новых зданий и сооружений.

Процесс выяснения цены затратным подходом состоит из следующих этапов:

  1. Расчет стоимости строительства с нуля;
  2. Определение величины износа оцениваемого здания на данный момент;
  3. Уменьшение цены нового строения (пункт 2) на величину износа на данный момент (пункт 2);
  4. Добавление к получившейся величине стоимости земельного участка (если он есть).

Доходные методы оценки недвижимости

Доходный подход (также его еще часто называют «маржинальный») основан на том, что стоимость недвижимости определяется исходя из того, какие доходы объект потенциально может принести в будущем. Например доход от использования или перепродажи недвижимости.

При этом данный подход выявляет уровень потенциальных инвестиционных рисков.

Этапы определения стоимости доходным методом:

  1. Оценка предполагаемого дохода от использования недвижимости в будущем. Данная процедура производится на основании информации о действующих в настоящее время ценах на аренду, и другие услуги, связанные с использованием аналогичных строений (или помещений).
  2. Выяснение потенциальных рисков и потерь.
  3. Расчет стоимости эксплуатации (использования).
  4. Сведение воедино всех перечисленных расчетов и окончательное определение стоимости.

Как уже было указано ранее в этой статье, для каждого конкретного случая, оценщик самостоятельно подбирает оптимальные по его мнению методики оценки недвижимости — какой-то один или одновременно несколько.