Оценка земли: ответы на самые частые вопросы

Оценка земли – достаточно объемная тема. В этой статье мы постарались собрать ответы на самые распространенные вопросы по данному направлению.

Оглавление

Назначение оценки земель
Виды оценки земли
  – Кадастровая оценка земель
  – Рыночная оценка земли
Методы оценки земли
Особенности оценки земель различного назначения
  – Оценка сельскохозяйственных земель
  – Оценка земель населенных пунктов
  – Оценка лесной земли
  – Оценка земель охраняемых территорий
Земельный оценщик: кто по закону может оценивать землю

Назначение оценки земли

Оценка земли – достаточно широкое понятие. Поэтому ее назначение может быть различным в зависимости от целого ряда факторов.
Во-первых, от категории оцениваемых земель и вида их использования (земли сельхоз. назначения, лесные земли, земли населенных пунктов и т.д.).
Во-вторых, от вида оценки (рыночная, кадастровая, ликвидационная, инвестиционная… и т.д.).
В-третьих, от цели с которой делается оценка (для целей налогообложения, продажи, приватизации, аренды … и т.д.).
Все перечисленные выше цели (а также их комбинации) предусматривают различное назначение. Далее в следующих вопросах, большинство их них будут раскрыты более подробно.

Виды оценки земель

Кадастровая оценка земель

Её еще называют «государственная оценка земель» или «государственная кадастровая оценка земель» делается.
Назначение кадастровой оценки земель – исчисление земельного налога, а также в некоторых случаях – установление цен для проведения некоторых операций с объектами недвижимости.

Информация о кадастровой собственности объектов недвижимости находящихся на территории РФ содержится в Государственном кадастре недвижимости.

Результат государственной кадастровой оценки земель (кадастровая стоимость) определяется в большинстве случаев способом массовой оценки.
Кадастровая оценка земель далеко не всегда совпадает с рыночной оценкой и может быть, как ниже рынка, так и выше (в зависимости от ситуации).

Рыночная оценка земель

Оценка рыночной стоимости земли выполняется для определения ее действительной стоимости на рынке на дату оценки.

Рыночная оценка земли может производится в ряде ситуаций, когда необходимо выяснить её объективную рыночную стоимость: при сделках купли-продажи, для ипотеки и для залога по кредиту, при разделе имущества и т.д. Также рыночная оценка земли делается в ситуациях имущественных споров.

Методы оценки земли

Подходы к оценке стоимости земельных участков используются следующие: затратный и доходный.
В зависимости от ситуации при этом могут быть использованы различные методы оценки земли.

Более подробно о методах оценки можно почитать в отдельной статье – ЗДЕСЬ.

Особенности оценки земель различного назначения

Оценка сельскохозяйственных земель

В соответствии с законодательством, землями сельскохозяйственного назначения считаются участки, расположенные за пределами населенных пунктов и предназначенные для целей сельского хозяйства (выращивания сельскохозяйственных культур, сенокосы, пастбища и т.д.).
Оценка земель сельскохозяйственного назначения производится с учетом целого ряда факторов:
• Урожайность
• Структура посевных площадей
• Наличие посевных площадей
• Особенности местности: почвы, климат
• Сезонность производства и спроса на продукцию (производимую с на данных землях)

Оценка земель населенных пунктов

Оценка земель населенных пунктов – это наиболее сложный раздел оценки земельного фонда, так как земли населенных пунктов представляют многофункциональный объект недвижимости.
Результаты оценки земель населенных пунктов могут быть использованы для принятия обоснованных управленческих решений местными органами. Также для обоснования оптимального землепользования, пополнения бюджетов средствами для создания условий социально-экономического развития населенных пунктов.

Государственная оценка земель населенных пунктов помогает выбрать наилучший вариант развития населенного пункта, при котором обеспечивается более высокая стоимость земель.

Результаты оценки земель поселений позволят проводить правильное функциональное (целевое) зонирование их территорий.

Цель оценки земли заключается в определении величины стоимости объекта оценки в денежном эквиваленте на дату оценки в соответствии с ее назначением.

Кадастровая оценка земель населенных пунктов в России проводится, прежде всего, для фискальных целей, т.е. для определения объективного размера земельного, имущественного налога и арендной платы.

Одним из важнейших финансово-экономических показателей землепользования является рыночная стоимость земельных участков.

Основным принципом оценки является принцип полезности, так как создается полезностью объекта недвижимости, его способностью удовлетворять нужды и потребности людей.

Оценка лесной земли

В настоящее время у нас в стране оборот лесных земель запрещен. Однако лесные земли могут передаваться в аренду и концессию.

В связи с этим возникает потребность в оценке прав пользования лесными землями.
При оценке лесных земель определяется стоимость прав, дающих возможность их использования в целях получения дохода, а также стоимость запасов лесных ресурсов.

В России данная методология до настоящего времени не развита в силу объективных причин – отсутствия рынка природных объектов и прав, связанных с их использованием.

Оценка земли охраняемых территорий

К землям особо охраняемых территорий и объектов относятся земли, которые имеют:

  • особое природоохранное
  • научное
  • историко-культурное
  • эстетическое
  • рекреационное
  • оздоровительное и иное ценное значение
  • изъятые решениями соответствующих органов государственной власти полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим.

На практике оценка земель охраняемых территорий производится в основном для выведения таковых из данного статуса.

Оценка особо охраняемых земель производится в основном методами в рамках доходного и сравнительного подходов.

Земельный оценщик: кто по закону может оценивать землю

В соответствии с российским законодательством, производить оценку земли (как и любого другого вида недвижимости), могут только специалисты, соответствующие ряду требований:
• Иметь высшее профессиональное оценочное образование (либо любое высшее образование + профильная переподготовка)
• Иметь стаж работы по профилю оценочной деятельности ни менее 2-х лет
• Иметь свидетельство о сдаче квалификационного экзамена по профилю «оценка недвижимости»
• Являться членом СРО оценщиков
• Иметь действующий полис страхования профессиональной ответственности
Прочие специалисты (риелторы, юристы и т.д.) оценку недвижимости производить не могут.

Это были ответы на самые частые вопросы по теме “оценка земли”. Еще больше статей и полезных материалов по оценке вы можете найти в нашем БЛОГЕ,  посвященном оценке недвижимости и всему что с ней связано.