Подходы к оценке недвижимости 

подходы к оценке недвижимостиНеобходимость определения стоимости квартиры, дома или производственного помещения может возникнуть во многих случаях. Например это может быть оформление ипотеки, вступление в наследство, оформление залога и т.д.

В связи с этим можно выделить различные подходы к оценке недвижимости. В разных ситуациях соответственно применяются и разные способы, а порой и их сочетания.

Всего их 3: затратный, доходный и сравнительный. Вкратце подходы к оценке объектов недвижимости можно охарактеризовать следующим образом:

Сравнительный подход

Этот способ самый распространенный. Суть его заключается в сравнении аналогичных оцениваемому объектов. Исходя из этого сравнения, а также с применением различных поправочных коэффициентов и допущений в итоге и выводится искомая величина – стоимость.

Преимущества сравнительного подхода:

  • прост в применении;
  • на активном рынке с большим количеством аналогов дает наиболее точные результаты;
  • учитывает с большой точностью любые колебания цен на рынке и инфляцию.

Недостатки сравнительного подхода:

  • не дает большой точности при плохо развитом рынке (если на рынке мало аналогичных объектов)
  • сильно зависит от активности на рынке недвижимости;
  • сложность сбора и согласования информации (нужно собрать целый ряд показателей по каждому аналогу)

Затратный подход

Применяется в основном в случаях, когда сравнительный подход использовать невозможно (недостаточно или вовсе нет аналогов), а также когда объект находится еще на стадии строительства. Если упростить, то суть данного метода заключается в том, чтобы определить “сколько денег нужно, чтобы создать (построить) такой же”.

Преимущества затратного подхода:

  • при оценке новых объектов (недавно построенных) дает наиболее точный результат;
  • для редких, узко специализированных или находящихся на этапе строительства объектов  – это самый точный подход.

Недостатки затратного подхода

  • затраты при создании объекта далеко не всегда соответствуют его рыночной стоимости (могут быть как выше, так и ниже)
  • при оценке крупных и сложных объектов с большим количеством деталей – метод предусматривает большие затраты труда оценщика.

Доходный подход

Используется часто для инвестиционного анализа или в рамках оценки бизнеса. Является обязательным при оценке предприятий.

Преимущества доходного подхода

  • дает большую точность при оценке недвижимости приносящей доход: торговые площади, офисы, склады, гостиницы и т.д.
  • единственный подход, позволяющий прогнозировать будущие доходы от использования объекта недвижимости.

Недостатки доходного подхода

  • собрать информацию о доходе от аналогичных объектов часто весьма проблематично;
  • в нашем государстве сложно строить мало-мальски достоверные прогнозы в условиях нестабильной экономики и ситуации на рынке.

Методы оценки в рамках подходов

В рамках каждого из подходов к оценке стоимости недвижимости могут использоваться различные методы оценки. Например:

  • метод капитализации дохода;
  • метод дисконтирования денежных потоков;
  • метод валового рентного мультипликатора;
  • метод парных продаж;
  • метод кумулятивного построения.
  • и так далее.

Иногда в рамках одного подхода к оценке недвижимости может быть использовано сразу два или более методов. 

Подробнее о методах оценки недвижимости можно почитать ЗДЕСЬ

Итак, выше мы  вкратце разобрали сравнительный, затратный и доходный подходы к оценке недвижимости, особенности и сферы применения каждого их них. Еще больше информации по различным аспектам оценки вы можете найти в разделе БЛОГ.