Оценка земельного участка – вопросы и ответы. Самый подробный гид

оценить участок

Оценка земельного участка – довольно широкое понятие. Поэтому на данной странице мы постарались собрать наиболее частые вопросы по данной теме, разбив их на разделы.

Как тема, оценка участка земли, раскрыта здесь со всех возможных сторон. Даже если вы не найдете ответа на свой вопрос на данной странице, здесь обязательно будут ссылки на нужный вам материал.

Оглавление:

  1. Цели оценки земельных участков (ситуации когда нужна оценка участка земли)
  2. Как оценить земельный участок? (как исходит оценка стоимости участка)
  3. Договор оценки земельного участка
  4. Сроки оценки земельного участка
  5. Сколько стоит оценка участка?
  6. Методы оценки земельных участков
  7. Кадастровая оценка земельных участков
  8. Оценка аренды земельного участка

Ситуации, когда нужно оценить участок (цели оценки)

Оценка стоимости земельного участка может понадобиться в следующих случаях:

при постановке участка на кадастровый  учет (кадастровая оценка);

при сдаче участка в аренду ( для установления справедливой арендной ставки);

при любых операциях, где одной из сторон сделки является государственная или муниципальная организация;

при оформлении ипотечного кредита (если земля берется в ипотеку);

при оформлении залога по кредиту (если кредит берется под залог земли, рыночная оценка земельного участка выступает обязательным требованием банка);

при вступлении в наследство (оценка участка для нотариуса при вступлении в обязательна по закону)

для продажи (обязательно если участок приобретается в ипотеку, по желанию – если приобретается полностью за собственные средства)

Как происходит оценка земельного участка (процесс и этапы)

Заказчик обращается в оценочную компанию и заключает договор на оценку участка;

предоставляет необходимый для оценки список документов (в зависимости от вида и назначения земли, а также от целей оценки, список документов может значительно различаться);

при необходимости (это нужно далеко не всегда), оценщик лично производит осмотр участка;

в случае, если размер и границы участка земли достоверно не определены,  приглашается кадастровый инженер, выясняются границы и параметры участка, фиксируются документально;

после сбора всех документов и осмотра, производится сама процедура оценки. При этом подбираются наиболее уместные для данной конкретной ситуации подходы к оценке земельного участка и методы оценки. В соответствии с ними производятся расчеты.

по итогу выполненной работы, составляется отчет об оценке земельного участка и передается клиенту.

Договор на оценку земельного участка

В соответствии с законом “Об оценке” (135-ФЗ), договор является основанием для проведения оценочных работ. Его содержание четко регламентировано  и должно включать в себя ряд обязательных пунктов. Заключение договора оценки земельного участка – это то, с чего начинается весь процесс.

Также в дополнение к договору в обязательном порядке всегда составляется задание на оценку.

Более подробно о договоре на оценку можно почитать в отдельной статье – ЗДЕСЬ.

О задание на оценку можно почитать в ЭТОЙ статье.

Сроки оценки земельного участка

Если случай стандартный и несложный, то оценка рыночной стоимости участка выполняется обычно от 1 до 3 дней.

Однако при наличии каких либо сложностей, оценка может затянуться до недели и даже дольше.

В данном случае “сложностями” можно считать:

наличие обременений или хозяйственных споров относительно оцениваемого участка;

отсутствие необходимых для оценки документов (срок оценки увеличивается на время их предоставления/изготовления);

неопределенность размера участка, его расположения или границ (срок увеличивается на время выяснения данных параметров).

Сколько стоит оценка земельного участка?

Стоимость оценки участка земли в среднем может начинаться от 4000 рублей. Дальше все зависит от целого ряда параметров:

вид, категория и назначение земли;

размер участка;

его расположение;

цель оценки (покупка-продажа, ипотека, суд, аренда…).

Согласитесь, оценка дачного участка за городом  – это одно, а оценка огромной промзоны в черте города  – это совсем другое.

В качестве примера цен в зависимости от размера участка и его назначения, можете ознакомится с нашим прайсом на оценку земельных участков  – ЗДЕСЬ.

Методы оценки стоимости земельного участка

Оценить стоимость участка в соответствии с распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568р, можно 6 четко определенными методами:

метод капитализации;

метод остатка;

метод предполагаемого использования;

метод сравнения продаж;

метод выделения;

метод распределения.

В каждом конкретном случае, методика оценки земельных участков выбирается исходя из конкретной ситуации (целей оценки, наличия информации, требований закона).

Более подробно о перечисленных выше методах оценки можно почитать в ЭТОЙ статье.

Кадастровая оценка участков

Оценка кадастровой стоимости участка производится главным образом для определения налогооблагаемой базы (для исчисления земельного налога).

С 2019 года данный вид оценки производится государственными бюджетными учреждениями, созданными в каждом регионе РФ.

Оценка кадастровой стоимости земельного участка производится не реже чем каждые 5 лет, но не чаще чем каждые 3 года (для городов федерального значение – не чаще чем каждые 2 года).

Узнать действующую (актуальную) кадастровую стоимость участка можно абсолютно бесплатно на сайте Росреестра, введя на соответствующей странице адрес или кадастровый номер участка.

В последние годы у собственников земли все чаще возникают проблемы связанные с несоответствием кадастровой собственности – рыночной. Иными словами, кадастровая стоимость может значительно превышать рыночную. Из за этого собственник платит неоправданно высокий налог на землю.

Решением проблемы является оценка участка для оспаривания кадастровой стоимости.

Поскольку тема является весьма сложной и обширной, у нас на сайте есть статья полностью посвященная кадастровой оценке. Ознакомится с ней вы можете ЗДЕСЬ.

Особенности оценки участков в различных ситуациях

В самом начале статьи были кратко перечислены различные ситуации в которых может понадобиться оценка земельного участка. Теперь разберем некоторые из них подробнее:

  • Оценка аренды участка можете понадобиться в различных ситуациях – начиная от банального желания собственника узнать справедливую цену по которой можно сдавать землю в аренду – и до случаев, когда оценка аренды обязательна по закону. Подробнее вопрос оценки аренды недвижимости рассмотрен в ЭТОЙ статье.
  • Оценка участка для ипотеки – всегда обязательна по закону. При оформлении ипотечного кредита, участок обязательно оценивается. Без этого ипотеку банк просто не оформит.
  • Оценка земельного участка для продажи – по закону не является обязательной и производится исключительно по желанию продавца или покупателя. Как уже было указано ранее, при покупке-продаже оценка обязательна только если покупка производится в ипотеку.
  • Оценка участка для наследства – также необходима по закону. Производится для предоставления нотариусу и определения размера государственной пошлины. Подробнее об оценке для наследства можно почитать ЗДЕСЬ.

Итак, мы рассмотрели наиболее частые и актуальные вопросы, связанные с оценкой земельных участков. Еще больше полезной информации по данной теме и по другим темам, связанным с оценкой недвижимости, вы можете найти в нашем БЛОГЕ.